בפרסומים האחרונים בתקשורת אנו עדים לא פעם לבעייתיות במכירת חלומות ריקים מתוכן לרוכשים אשר משקיעים את כל כספם בהשקעות בקרקעות חקלאיות כל זאת מבלי שבדקו בציציות נותן ההבטחות את מלוא התמונה המוצגת בפניו היתרונות והחסרונות שלה וביצוע עלות תועלת כפועל יוצא של כך.
כיום ניתן לראות יותר מתמיד פרסומים רבים של גורמים שונים, בדבר שיווק קרקעות בשטחים פתוחים, לרוב חקלאיים, המוצגים ככאלה שיופשרו למגורים בעתיד.
בדצמבר 2014 נכנס לתוקפו תקן שמאי מספר 22, תקן שכל מטרתו להבטיח שקיפות בנוגע לשומות הנערכות לקרקע חקלאית המשווקת לציבור. התקן נערך מתוך צורך לסייע בהסדרת המציאות כיום, לפיה במקרים רבים משווקת קרקע מסוג זה לרוכשים פוטנציאלים, מבלי שניתן להם מידע נאות שיהיה בו כדי לאפשר להם לבחון את כדאיות הרכישה ואת הסיכונים הגלומים בה.
התקן נערך בשיתוף הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן שבמשרד הכלכלה.
בפועל התקן אינו מיושם ומשאיר פתח להצגת מצג כלפי רוכשים פוטנציאלים אשר אינו מציג מצג מלא, בלשון המעטה.
על פי אותן תקנות על כל חברה המשווקת קרקע חקלאית אשר לא תיידע את הלקוח בתקן השמאי החדש שמציג את הסטאטוס המדויק של הקרקע ולא תציג אותו בפני אותו לקוח פוטנציאלי תעמוד בפני קנס כספי. במקרים מסוימים אף בפני אישום פלילי.
בנוסף, בקרקע שאינה מאושרת לבנייה תהיה חובה לצרף שומה שמעריכה את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי ועל פי התוכניות המאושרות החלות עליה בלבד, בכפוף להנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים.
בין זה ובין המצב הקיים ישנו פער מהותי שכן המצג הקיים הינו של הצגת שווי של משווקי הקרקעות למצבה העתידי של הקרקע בעת הפשרתה.
נוסף לכך, על השמאי יהיה לבחון את התוכנית המוצגת על ידי הגורם המשווק מה סבירות אישורה ובאם הינה בת מימוש , מה פרקי הזמן להשלמת אותם תהליכים וכן כלל התשלומים אשר יחולו על הרוכש כפועל יוצא של כך. כן יהיה עליו לפרט את כל התהליכים והשלבים שיש לעבור עד לאישורה בתהליכים הסיזיפיים מול הרשויות השונות. כן תינתן התייחסות לאפשרויות הפקעה או סיכונים אחרים שיש לקחת בחשבון.
השמאי יקבע את השווי התיאורטי של הקרקע המופשרת על פי התוכנית כאילו היא מאושרת וזמינה לבנייה בכפוף לכך שיסבור כי יש סיכוי ממשי להפשרת הקרקע ושינוי ייעודה. במידה ואין סיכוי לא ייקבע שוויה ההיפותטי אלא רק שוויה העכשווי. דה פקטו באם ייקבע כי אין סיכוי להפשרה לא יוערך שווי עתידי מה שיסכל מאמצי שיווק של מצגי שווא כלפי אותם רוכשים פוטנציאלים.
לסיכום, מטרת התקן היא לשפר את המידע המוצג לציבור ולאפשר גילוי נאות באשר למצב המשפטי והתכנוני של הנכס. בדרך זו יהא בידי הרוכש הפוטנציאלי כלים יעילים יותר על מנת לבחון את הסיכוי והסיכון הגלומים ברכישת קרקעות מסוג זה. שקיפות במלוא הדרה.
יש לפנות למומחה בתחום הנדל"ן אשר ייתן את דעתו המקצועית בכל הנוגע לרכישת קרקע חקלאית.
לפגישת ייעוץ ללא עלות ניתן לפנות לטלפון 08-8606942.
רחוב גרשון דובנבוים 38 באר שבע.
